稳准狠下手前，中国投资者海外地产投资，仍需冷静听听各方声音。
两周前，英国《金融时报》首席经济评论员 Martin Wolf撰文批评称，地产价格飙升是英国经济的严重问题，它直接导致了经济失衡。
这些市场的判断和政府未来政策的出台，会不会导致市场收益的负面连锁反应？Martin Wolf是不是十年前的谢国忠？实干家们的挑战，向来都是在纷繁复杂中选择如何出招。
英国、德国、法国、西班牙、意大利，哪个细分市场上有机会？且听世邦魏理仕现任欧洲、中东及非洲地区资本市场团队的董事总经理JonathanHull 娓娓道来。
JonathanHull最近在“中国企业海外房地产投资高峰论坛上”发表了他的专业分析，走出去智库（CGGT）今日择其演讲要点以飨读者。
本次论坛由房地产法律业务国内排名第一的律师事务所——中伦律师事务所、全球著名的地产投资顾问机构——世邦魏理仕（CBRE）共同主办，国合•耶鲁“全球领导力培养计划”和走出去智库（CGGT） 联合协办。
1、对比欧洲各国经济增长状况，英、德、法经历了强劲的经济增长。
2、很多投资者进入欧洲地产，策略先从伦敦开始，把核心资本投在伦敦，同时，寻求在欧洲各国投资。
3、2014年英国GDP增速预计为3.4%，经济强劲复苏。伦敦地产租约长，法律健全，市场透明度高，是投资者进入的原因。
4、西班牙、葡萄牙、意大利市场的风险比较高，但是回报更高一些。
5、柏林是德国首都，很多资本和承租人进入柏林市场，我鼓励大家看一下柏林的机会。
6、米兰、罗马，都是非常传统的历史名城，尤其米兰，值得关注。
7、过去几年，资本重点追踪欧洲首都城市核心地产。但核心地产和次一级市场之间存在价差，人们逐步开始关注在二线城市投资。
8、这是我们的一个预测，整个地产投资回报一直延续到2019。
图片摄于 Jonathan Hull 演讲现场
今天，我首先介绍欧洲宏观经济运行状况，我们如何看待这个市场，然后再介绍各国情况，并交流一下我们曾经参与的案例心得。
欧洲经济增长令人耳目一新
大家都知道，自2008年全球金融危机爆发以来，欧洲经济经历了非常低迷的5年，很少有资本进入这个市场。
但从最近两年的数据看，投资者情绪、信心指数在增长，英国的情况更好些，领先于欧洲大陆一年左右，它类似于德国，是欧洲大陆的经济发动机。
此外，还有其他一些积极正面的信息。截至目前，连续四个季度，欧洲经济都在增长，尽管每季度0.2%的增长，但令人耳目一新。
英国在2014年的时候，GDP可以达到3.4%的增长率，这是非常令人瞩目的经济增长的成就。
对比欧洲各国经济增长状况，大家可以看到，英国、西班牙、德国、法国都经历了非常强劲的经济增长，北部恢复得比较快，但是南部像西班牙、意大利，还有希腊违约了，葡萄牙的增长比较缓慢。
但是，今天西班牙和意大利也成为新的资本接受国，而且在这两个市场上出现了很强劲的复苏。
根据2014年的预测，绝大多数的欧洲市场都在复苏和恢复，但是每个国家不一样。空谈平均值没有什么意义，南北经济增速相差很大，但是总的情况非常积极正面。
我们应该更加有信心，但也要更加谨慎。
西班牙地产的价格在下降，但是在德国、英国是高端市场，价值在复苏，在德国是保持相对比较稳定的。
我们再回过来看一下峰值，看一下欧洲总收益的情况，大家可以看到，2008年、2009年的时候，收益上升，2009年达到了高峰。今天的市场有一些恢复，收益开始下降了。
有意思的是，我们看一下最高的核心地产，在过去几年时间里，在英、德两个核心市场上，地产价格在逐步恢复，很多的资本在追踪主要的首都城市的核心地产。但是这两个核心和次一级市场之间的存在价差，人们开始更多地关注在哪个二线市场进行投资。
伦敦成为国际资本热门投资地
先来看看国际资本流入欧洲的情况。
2013年，欧洲外来投资约1660亿欧元，对比2012年的1280亿欧元增长了30%。这个钱来自于哪里呢？
因为欧洲接受了来自于全球的资本，美国、亚洲都向欧洲进行投资。大家感到非常吃惊的是资本都进入了伦敦，欧洲已经成为国际资本的真正的投资地。
我们再看一下前半年的市场的情况，和去年的数字对比。由于南部市场的恢复，市场的信心也恢复了，总的来讲，欧洲的数字是在上升的，伦敦已经成为最大的国际资本接收地。
伦敦是一个全球市场，地位更加强劲，有国内，有区域内的，有跨区域的资本流向伦敦。伦敦在过去的两年时间里，或者三年时间一直之处于这样的情况，大概有80%的伦敦市场都是外国人进行投资的。
非常有意思的是，每一年都有40%的新资本进入伦敦。进入者中，美国占了很大份额，亚洲和中东也在欧洲市场上进行竞争。
欧洲有很多的投资者，他们的策略是从伦敦开始。首先把伦敦看作是一个核心的地点，把他们核心的资本放在伦敦，但是他们也寻求进行多元化，我们称作是一个投资目的地的层级。
人们开始进入欧洲其他的替代市场，例如巴黎，是欧洲的第二大市场。最近法国的市场有一点点削弱，所以有一些主要的德国的城市在开始和巴黎进行竞争，竞争在欧洲北部的资本。
可以看到西班牙、葡萄牙、意大利市场的风险比较高，但是回报更高一些，所以人们可能会从传统的伦敦开始，然后在这个层级中一直向南部的市场进行分散化。
英国是一个很大的市场，伦敦是英国市场很大一部分。关于核心的收益，还有主要的投资目的地主要就是由伦敦来推动的。因为它的租约比较长，而且它的法律体系比较健全，市场比较具有透明度，这些要素就构成了为什么投资者想要进入伦敦这个国际大城市的原因。
我们发现，伦敦非常成熟，在过去一个周期里，承租人发生了很多变化，可能是谷歌、亚马逊等等和其他的大银行一样，也开始在那里进行租赁了，这里我列出了一些交易。
伦敦地标性建筑劳合社项目。劳合社是伦敦最有地标性意义的建筑，去年第三季度平安集团进行了购买，这是时机非常好的收购。这个大厦在城市中发挥重要的作用。我们放开眼量看，相信未来，这个建筑在伦敦中层有比较高的收益。
通常来讲，在伦敦可以看到各种各样不同的资产类别和风险的情况，能够符合你的投资战略风险偏好。
位于汉诺维广场的克拉斯项目。克拉斯项目是欧洲最重要的基础设施项目，2018年伦敦东部和西部就可以通过铁路连接起来，就是30分钟的时间可以从西部走到东部，所以这个广场就在那里是一个非常好的战略地点。
我们再看一下法国的情况。法国有很多美丽的城市，很多城市大家都非常熟悉。巴黎可以说在法国最主导的一个市场，90%在法国的交易都是在巴黎发生的。
大家可以看一下相关的法国市场的数据。我们可以看到，办公楼、大楼的核心收益大概能达到4.5%、4%，伦敦是3%、3.5%，核心伦敦和核心巴黎的差异，但是在这里，我们也可以看到三年、六年、九年的租约，伦敦往往是十年的租赁期，但是法国的市场是非常国际化的，比如说像美国、中东、德国的资本投资于法国
的市场，特别是马赛地区等等。这个地方在巴黎西北部，坐火车约十几分钟的车程。
再看一下德国，它在过去几年时间里非常稳定，但是它和英国、法国不一样，因为它是联邦制的国家。
在德国有六大主要市场，我想你可以投资四五个城市，已经在德国实现了多元化的投资了。你可以到一些大的城市，这些城市的规模可能相差不是特别多，但是非常不一样。所以，国际的投资者开始把德国看作是一个非常有意思的市场。
这是法兰克福的照片，但是看起来和其他的国际大城市没有太多的不同。在德国的核心收益率到4.5%到5%，在过去几年时间里都是这样，没有什么太大的变化。
但是我觉得作为一个投资地，德国其实做的非常不错，因为德国总理默克尔一直在推动欧洲模式的发展，我们可以看到一个非常成功的国家增长。
柏林的增长是非常好的，因为它是一个首都城市，很多的资本进入柏林市场，很多承租人也进入柏林的市场，所以我鼓励大家看一下柏林的机会。
在德国北部有汉堡和柏林，法兰克福是一个金融中心，在南部有慕尼黑，也是比较富有的市场，那里边有宝马等等其他一些著名品牌，是强劲的复苏的市场。
法兰克福和柏林的租金有差异。柏林是比较便宜的市场，因为这个市场比较大，而且有很多的地产供应。但是租金变化呈直线，就是说这个市场没有太多的波动性，是非常稳定的市场。
这栋德国法兰克福市中心位置的大楼，是PWC购买的，这个大楼70%卖给了PWC的养老基金。我之所以介绍这个案例，是因为有世界各地的资本，其中包括亚洲的资本都在寻求商业机会，有的是独立的投资，有的是进行合资企业的投资，这种模式可以在德国很多城市都看到。
这个大楼是在慕尼黑交易的，是西门子的总部大楼，非常好的一个地段，而且租约比较短，它是1.5亿欧元。在很多市场不一定是非常大的办公楼，可以是比较小型的办公楼，大概20-30层就可以了。这是在柏林比较传统的建筑风格，这是1.5亿欧元，
西班牙的模式非常有意思，这个地方做产业并不是非常容易的，这里投资的指数，在过去三四个月中出现很大的变化。根据我们调查，西班牙是第三个人口最多的欧洲投资市场，当然它比伦敦稍次，这个市场的经济复苏会很快。
西班牙、巴塞罗那、马德里，它的标准是非常多元化，这里核心地带收入回报率5.75%，大概每年100亿欧元的交易量。西班牙、巴塞罗那、马德里是非常重要的地方，正在销售一些项目，酒店，停车场、写字楼。
意大利需求
最后谈谈意大利。意大利可能是非常富裕的一个国家，但是它的投资需求没有西班牙那么大，投资的信心指数需要进一步的回升，但是它对核心的资产有很大的需求，其中一个问题就是对意大利的米兰、罗马来说，都是非常传统的历史名城，尤其米兰是非常重要的一个值得关注的城市。
大家可以看到，有很多现代化的元素，所以这里面显示了一个现代化的大楼，买方是卡特控股集团公司，卖方是海英斯意大利星格公司。投资者可以协调自己的投资策略，来丰富自己的投资级。虽然这个投资的小组是非常小的，但这个项目投资耗资6亿欧元。
这个大楼是由铁石门美国公司卖给卡特尔公司，是米兰最现代化的一个地段，购买这个地段非常困难。
最后总结一下，大家对伦敦的定价比较谨慎，但是伦敦是全球的市场，也是一个全球化的城市，我想我们对伦敦的预测是非常强劲的，德国、意大利，我想它会比现在恢复的速度更快，同时也是非常好的一个投资所在地。
大家可以看到米兰、慕尼黑和伦敦西区的回报率是不同的，但是潜在的增长率会非常好。我们也会随着时间的推移，给大家分享一下具体的信息，覆盖整个欧洲地区。
这是我们的一个预测，整个地产投资回报一直延续到2019。