前两天的文章，有朋友说太水，但是，看今天的文章之前，还请再回去看下：
什么是祖父条款？为何这么要命？ | EB-5解读
周日，从不愿具名的信息源，拿到了一份11月7日的，EB-5改革法案的草案，一直忍着不让发，所以才有了前两篇的铺垫。
简单介绍下背景，这份EB-5改革法案的草案是，参众两院司法委员会主席，Grassley和Goodlatte，两位大佬协商妥协的产物，据说是让EB-5行业一周内提供反馈意见。
这份草案，对还是草案，还未定稿，但是其严谨程度以及可行性，比起6月份参议院Grassley/Leahy的S. 1501提案，完善得非常多，而且这是一个两院大佬，共同起草妥协的产物。所以，如果EB-5法案最终能在12月11日之前出炉的话，这份草案应该已经非常接近最终的法案了。
闲话不表，言归正传，EB5Sir在同样不愿意具名的高人指点下，做个总结（去掉水分，只谈要点，老生常谈，通通略过）：
1. 祖父化已成痴人说梦
S. 1501出台的时候，业内抓到了其不严谨之处，然后自行解读出，只要在9月30日前，项目递交了I-924范本认证，那么，该项目今后的投资者就能够继续按照老法，也就是50万的投资金额，继续参与投资。
于是，我们看到了9月30日之前，一大波I-924的申请来袭。也因此，业内乐观的估计是，在9月30日之后，那些被祖父化了的项目，还能继续卖50万的绿卡，EB-5还能延缓半年到一年的火热行情。
不管是国会发现了这个漏洞，还是国会对此投机行径深恶痛绝，11.7的草案就此宰草除根。
只要法案生效之日起，所有递交的申请人，投资款都按照新法案执行。
新法案中投资款非常清晰：TEA（目标就业区）的为80万，非TEA为120万。
而12.11之前，新法案随时有可能会出台，也就是说最多30天，EB-5涨价生效。而且，对于那些未能募集满EB-5资金的项目，如何按照80万甚至120万来募集投资者，国会撒手不管了。
2. TEA认定达成妥协
S. 1501，对于TEA的认定，由于要求只能使用一个人口统计区，使得当前通过拉进多个高失业区域来人为做高平均失业率的方式成为不可能。于是，业内哀嚎一片，直接受冲击的是大都市的大型房地产项目。当然，金主也都有代言人，于是新草案，达成妥协：
TEA可以是多个连续的人口统计区，但是TEA的签证，将按照50%：50%的比例，分配给乡村和高失业区。
于是，EB5Sir个人预计，以后可能排期会分两队，一条是乡村的，一条是城市的高失业区的。两条队伍的长短，会鼓励投资者选择哪里的项目。
走，手拉手，到美国上山下乡去吧，那条队伍短。
3. 排期难题化解一半
草案没有增加EB签证配额，所以，没有可能完全化解排期。
但是，草案增加了，在投资满两年的90天内，能递交I-829申请。
也就是说，当前的政策是，我的I-526通过后，由于排期又等了2年去拿到绿卡，必需拿到绿卡后的2年才能递交I-829申请，但是现在可以直接在投资2年后，申请拿永久绿卡了。
这样的话，即便有排期，拿永久绿卡的时间大大缩短，投资收回的时间也大大缩短。再结合奥巴马移民新政，到美国去转换身份，并且以后顺手拿永久绿卡，排期基本不是个问题了。
如果落实，这将是新法案，能给EB-5投资者带来的最大福利。
4. 就业计算还是难题
草案，在就业计算方面，比起S. 1501回收一步，但是还是有条被认为极其不可行的条款：
最少10%的就业，必须是JCE（新商业企业）创造出来的直接就业。
当前，绝大多数区域中心项目中的直接就业，都是通过花费模式等计算出来的直接建筑就业，不是严格意义上的数人头数出来的，直接就业。也因此，这条被认为不可行，而且很难操作的条款。
5. 资金来源趋严，但是还好
草案对于资金来源提出更高要求：
* 需要企业和个人的税务记录
* 发行费需要解释资金来源
* 只有直系亲属的赠与才有效
* 贷款需要用申请人所拥有的财产来抵押
* 贷款机构需要有资质
比起现在通常做法而言，并不算严苛，当然这个税务记录的要求，留给律师来解读吧。
6. 区域中心加强监管
在S. 1501中已经有所要求，草案要求更为详尽细致，包括：
证券合规、SEC监管、打击欺诈、区域中心合伙人的背景审查、对区域中心的审查包括现场调查，海外销售机构和环节的现场调查，关停区域中心等等，非常详尽，极大地加强了EB-5投资者的保护。
还有条关于剥夺从业资格的条款，那些在出问题的区域中心工作过的人员，也会被剥夺从业资格，所以注意啦各位兄弟姐妹，板子不是只打到区域中心老板的。
7. 区域中心关门，投资者继续向前
前段时间讨论过，南达科他州区域中心的最新进展，USCIS（移民局）意欲关停该区域中心，州政府应诉，大家关心区域中心万一被关停，这些投资者怎么办。
草案规定，区域中心关停不影响已经获得的有条件绿卡，申请人可以转换区域中心，递交I-829申请永久绿卡。
不过，没规定，如果投资者I-526申请未获批该如何解决。
8. 低投资额适用范围扩大
* TEA地区的项目适用80万
* 基础建设项目适用80万
* 生产制造项目适用80万
很明显，鼓励基础建设和生产制造项目。
9. 一些限制条款
* 区域中心合伙人必须是美国公民或绿卡持有者
* 外国政府拥有的企业不能参与到EB-5项目和区域中心
* 公募债券不能做EB-5
10. 儿童节条款
重要的留最后，国会的老爷爷们，给出了个6.1儿童节条款，用张表来解释：
投资者递交I-526申请的时间6.1前递交I-924范本认证或者I-526的项目6.1前未递交I-924范本认证或者I-526的项目6.1前递交老法6.1到新法前递交老法50万投资款 + 新三条新法后递交新法新三条是指，如下三条，按照新法执行：
a. 就业计算（10%的直接就业，被认为不可行，预计会被拿掉）
b. 债券
c. 资金来源
相信这条儿童节条款一面世，将引起很大波动，新法案竟然要追溯回老的申请，资金来源要按照新法操作。
朋友们，看到这里请暂时别恐慌，再等1-2天专家们出来解读。
其一，本人不是专家，读这么复杂的法条，非常可能错误；
其二，这还是草案，能否成为提案，提案能否通过，都是未知数；
其三，还留了个口子给国土安全部部长（USCIS上级部门）决定项目递交I-924范本认证的适用日期。期望国会能将不合理回溯条款拿掉，都老爷爷了就别拿小朋友们开玩笑了。
友情提醒：所有条款，个人解读，有错别究。有需要核对儿童节条款原文的可以微信留言。
双十一，商家对折，国会涨价，美国绿卡，最后30天，剁手吗？