AAEB5执行总监Julia Park曾在2013年编写EB-5基本概念电子书并翻译成中文。此书涵盖了EB-5投资移民签证的主要问题，根据Julia律师本人的从业经验，为EB-5投资人与中介提供了十分实用的信息。Julia Park律师于2016年1月根据EB-5行业近几年的发展更新了此电子书的内容，AAEB5将在接下来的一段时间在本公众号分节发布，敬请关注。
EB-5投资移民签证的基本概念
前言
尽管EB-5投资移民项目由美国国会创建于上世纪90年代初，但是直到近些年才受到了外国移民者的热烈追捧。在美国2001财政年度，仅188张EB-5投资移民签证获得签发。在2006财政年度， EB-5投资项目才开始真正升温，该年度共签发了802张投资移民签证。时至2014财政年度，EB-5历史上第一次超过了其10,000张的年度配额（事实上签发了10,692张）。但当时这个配额是在2014年9月美国政府财年即将要结束时达到的，因此当时对签证处理的影响微乎其微。直到2015年4月（即2015财年开始后的第7个月），美国国务院宣布当年的10,000张签证额度已用尽，并在签证公告栏上对在中国大陆出生的投资者设定了截止日期。这使得等待获得EB-5签证的中国投资人及其家庭成员排起了长队，也为有超过18周岁孩子的中国投资移民家庭制造了些许麻烦。
除此以外，2015年在美国众议院和参议院一共发起了6个议案，均建议EB-5项目的改革与完善，但改革方式略有不同。然而，所有的议案均建议将目标就业区域的项目最低投资额度从500,000美元提高到800,000美元，这造成了EB-5项目的大卖，因为投资人都想要挤进500,000美元投资额的最后一班车。根据美国移民局公布的2015财年的数据，全年一共有超过14,000个I-526申请，而其中46%的申请都是在第4个财年季度提交的。
I-526申请是申请EB-5签证的基础申请。投资人提交I-526申请，一旦通过，投资人的适格家属（即配偶和21周岁以下未婚子女）可以与投资人一起申请EB-5签证。根据现在的情况，大概每一个I-526申请对应大约2.2个EB-5签证。也就是说2015财年提交的14,000个I-526申请一旦通过，将需要超过30,000个EB-5签证。
在过去的七年里，随着EB-5移民签证的逐渐升温，市场上EB-5项目的种类与规模有了很大的改变。这些改变使得移民局对EB-5规则与法规作扩大解释。一般来说，审案政策的变化来得很慢，所以商业事实与移民审判之间有一定的脱节。关于这一点，一个很好的例子是过桥贷款。刚开始，如果在EB-5资金尚在监管账户时，项目使用过桥融资比如过桥贷款来填补资金空缺，美国移民局是不允许EB-5资金用于取代已经存在的上述过桥融资的。
然而，当I-526审批时间越来越长，项目没有过桥贷款将无法继续，移民局开始允许过桥贷款，但前提是必须精心设计才能满足要求。之后，在2013年5月30日移民局所发布的EB-5审案政策备忘录（以下简称“5月30日备忘录”）中，移民局终于态度缓和下来，基本上承认EB-5贷款可以取代已有的短期融资。但在这一天到来之前，很多项目都举步维艰。
换句话说，EB-5规则一直在改变与完善。但需要注意的一点是，这并不是因为“法律”一直在变。事实上，与EB-5相关的法律自从国会1993年在当时的EB-5规定的基础上增加了区域中心项目之后还未改变过，而是关于如何解释这些法律的内容一直在变化。与其他美国行政法律类似，移民法的条文比较宽泛，而移民局可以自行制定指导文件。虽然在美国行政法学者间对于机构发布的指导文件的正确使用方法存在极大的争议，但从实际出发，这些“指导备忘录”里所提供的规则与法律规则有一样的效果。
直至2016年1月，一共有五个与EB-5相关的官方的移民局政策备忘录，其链接如下：http://tinyurl.com/EB5memos。
并且，直到2016年1月，5月30日备忘录仍然是EB-5规则中最全面的指导文件。
在多轮征求公众意见之后，美国移民局发布了全面的备忘录，试图阐明几乎所有的EB-5项目的问题——这基本上取代了已有的之前所有讨论EB-5项目的指导备忘录。鉴于移民局花了近两年时间才将5月30日备忘录最终定稿，并且现有的EB-5项目将于2016年9月30日到期，移民局不太可能在最近的将来发布另一套关于EB-5的完整规则。
文章来源：Julia Park - AAEB5