EB-5投资移民签证的基本概念
3. EB-5投资结构
EB-5法规的基本框架要求投资人向合格的EB-5项目进行“股权”投资。将资金借贷给项目且项目保证还款的情况是不满足要求的。然而，事实上并不一直是这样。在20世纪90年代EB-5项目刚刚面世的时候，经常可以看到投资人的一部分投资使用现金投资的形式，而另一部分使用本票借贷的形式。移民局之后不允许这种形式，并非常明确的指出贷款不是一种投资。（这是EB-5项目实际上是由移民局的政策所影响而非真正的宽泛的法条与法规所定义的另一个很好的例子。）
在金融危机引发的经济大衰退开始后有很短的一段时间，EB-5融资在地产项目中位于第一抵押权的还款顺位。但借贷环境的改善以及移民局对就业计算的要求收紧使得EB-5融资在近些年在资金结构中的位置下移。如今，大多数的EB-5融资均可被称为夹层融资，要么以夹层贷款的形式或以优先股权的形式存在，但大多数情况是夹层贷款，这也一般被称为“EB-5贷款”。
而大多数的区域中心项目被组装成“贷款”形式这一点让很多投资人纳闷，因为这看起来与上文所提到的“股权”投资的要求相冲突。（经常被问到的问题是“如果说EB-5投资不能以贷款的形式，那么为什么区域中心说他们的项目是五年期还款的贷款且给予投资人固定的利息呢？”）
这是可以的，因为贷款不是由投资人提供的，而是由投资人享有股权的公司提供的。在这里，我们不得不使用一点EB-5的术语与图表。典型的EB-5贷款的形式如下：
一个简单的解释是EB-5投资人在一个借贷基金中享有股权。单个的EB-5投资人在新商业企业（New Commercial Enterprise, 简称“NCE”）中购买股东权益，而这个NCE是特殊目的公司，其创立是为了将投资人的资金进行集合。NCE一般是有限责任公司或者有限合伙。区域中心的关联企业将是NCE的经理人或者一般合伙人，而投资人则是NCE的成员或者有限合伙人。NCE是贷款人，而项目（一般情况下是地产开发项目）将成为就业创造企业（Job Creating Enterprise，简称“JCE”），也就是贷款的借款人。换句话说，投资人向NCE投入的资金必须是股权投资，但从NCE向JCE的投资资金则既可以是贷款也可以是股权的形式。
虽然并非出于EB-5的要求，但大多数的EB-5贷款都有担保。在贷款模式中EB-5贷款为夹层贷款的情况，其担保一般是JCE的股权，这与传统的房地产夹层贷款类似。
而“股权模式”的投资一般所指的结构是EB-5资金作为优先股权进入项目。[1]经常会使用股权模式的情况是一个项目的高级贷款人禁止任何次级贷款，包括夹层贷款。开发商也比较喜欢这种模式，因为与夹层贷款相比相对灵活。
对于EB-5投资人而言，这两种结构并没有太大的不同，因为它们均提供固定回报并且在资金结构中的位置也类似。然而，贷款模式有一定的优势，比如有明确设定的退出时间以及由JCE或其关联公司提供的一定形式的担保（比如股权质押、完工保证）。贷款模式还有一个优势就是可以接管项目——虽然现实中并不是所有的NCE都有能力接管借款人实体并完成项目，但拥有这样的法律权利将给JCE施加压力，使得他们完成项目。
[1]在前面这指的是EB-5资金被作为“真正”的股权使用，即单个投资人在项目本身享有股权。而现在，“真正”的股权模式在EB-5直接投资项目中仍然很常见，即投资人是项目所有人，因此NCE与JCE是同一个实体。然而，虽然一些老一点的区域中心（2005年以前）曾使用过“真正”的股权模式，现在的区域中心或集合式的EB-5直接投资项目中真正的股权模式几乎不存在了。因此，本书所说的股权模式是指优先股权的形式。
原文来源于 ：Julia Park AAEB5